Was sind Offene Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds werden von deutschen Investmentgesellschaften verwaltet und unterliegen klaren gesetztlichen Bestimmungen. Sie sammeln das Geld vieler Anleger und kaufen dafür zum Beispiel attraktive Büro- oder Einzelhandelsgebäude im In- und Ausland. Für seine eingezahlte Geldanlage erhält der Anleger Anteilsscheine und wird damit zum „Mit-Eigentümer“ der Immobilien des Offenen Immobilienfonds.
Der Kreis der Käufer und der Immobilien ist nicht begrenzt, daher die Bezeichnung „Offene“ Immobilienfonds im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds. Der Verkauf der Anteile ist in der Regel jederzeit möglich, jedoch sollte die Anlage in Immobilienfonds langfristig betrachtet werden.
Offene Immobilienfonds bieten Sicherheit gegen Insolvenz
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds. Das Geld der Anleger wird getrennt vom Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft als so genanntes Sondervermögen verwaltet. Selbst im unwahrscheinlichen Fall, dass die Kapitalanlagegesellschaft Insolvenz anmelden muss, kann das Kapital der Anleger bei offenen Immobilienfonds nicht an die Gläubiger der Kapitalanlagegesellschaft fallen.
Das unterscheidet Offene Immobilienfonds von Real Estate Investment Trusts (REITs) und von Zertifikaten, bei denen der Anleger immer auch das Emittentenrisiko berücksichtigen muss. Besonders bei institutionellen Anlegern spielt dieser Aspekt eine Rolle, da diese beim Emittentenrisiko in aller Regel strenge Vorschriften beachten müssen.
Begünstigungen durch Doppelbesteuerungsabkommen
Offene Immobilienfonds bieten steuerliche Vorteile: Ein Großteil der im Ausland erwirtschafteten Ertragsbestandteile – vor allem Mieterträge – wird im Inland steuerfrei gestellt. Grund dafür ist die Begünstigung im jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen. Veräußerungsgewinne aus Inlandsimmobilien, die länger als zehn Jahre im Bestand waren, sowie der Ansatz der steuerlichen Gebäudeabschreibung können den steuerfreien Anteil an der Ausschüttung zusätzlich erhöhen.
Offene Immobilienfonds: Steuervorteile durch steuerfreien Anteil an der Ausschüttung
Offene Immobilienfonds verknüpfen die steuerlichen Vorteile der pauschalen Abgeltungsteuer auf Kapitaleinkünfte mit denen einer steuereffizienten Immobilien-Direktinvestition, da sämtliche steuerlichen Immobilien-Vergünstigungen genutzt und an die Anleger weitergegeben werden können („Transparenzprinzip“). Der steuerfreie Anteil schwankt je nach Länderzusammensetzung des Fonds und Verkaufsaktivitäten.
Der Abgeltungssteuer von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirschensteuer) unterliegen bei offenen Immobilienfonds im Wesentlichen nur Zinserträge, Inlands-Mieterträge, Dividenden aus Grundstücksgesellschaften und Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von unter zehn Jahren. Die Differenzierung übernimmt die depotführende Stelle mit den von der Fondsgesellschaft übermittelten Daten. Der Anleger kommt bei offenen Immobilienfonds automatisch in den Genuss eines reduzierten Steuerabzugs auf die Ausschüttung.
Gegenüber einer Direktanlage in deutschen Immobilien bieten Offene Immobilienfonds einen weiteren Vorteil. Mieteinnahmen aus der Direktanlage unterliegen als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ dem persönlichen Steuersatz des Anlegers. Dieser liegt oftmals über dem Satz der Abgeltungssteuer.
