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SEB ImmoInvest

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Solide. Erfolgreich. Beständig.DE0009802306

Der SEB ImmoInvest ist ein international anlegender offener Immobilienfonds. Das Fondsmanagement erwirbt ertragsstarke Gewerbeimmobilien in europäischen Regionalzentren und internationalen Metropolen. Durch die breite Streuung werden die Entwicklungsmöglichkeiten der verschiedenen Immobilienmärkte aktiv genutzt. Eine ausgewogene Mischung von Mietern und Objekten trägt zur Optimierung von Ertrag und Risiko bei. Der Fonds zeichnet sich durch eine konstant hohe Investitionsquote sowie ein aktives Management aus und strebt eine dauerhaft positive Jahresrendite bei möglichst geringen Wertschwankungen an.

 

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Stammdaten und Fondsinformationen
ISIN:DE0009802306
WKN:980230
Fondstyp:Offener Immobilienfonds
Fondswährung:EUR
KAG:SEB Investment GmbH
Auflage:02.05.1989
Geschäftsjahr:01.04. – 31.03.
Mindestanlage:regelmäßig EUR 50,00
(Stand: 03.02.2012)Fondspreise
Ausgabepreis:EUR 57,26
Rücknahmepreis:EUR 54,40
Ertragsverwendung
Ausschüttung:(01.07.2011) EUR 2,00
Aktuelle Downloads
pdf Fonds-Datenblatt
pdf Ertragsdaten 2011


Weitere Publikationen finden Sie unter:
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Risiko- und Ertragsprofil
Typischerweise höhere Rendite

Höheres Risiko
1
2
3
4
5
6
7
Typischerweise geringere Rendite

Geringeres Risiko
 
(Stand: 31.12.2011)Performance
 kumuliertp.a.
lfd. Jahr+ 1,1 %
1 Jahr+ 1,1 %
3 Jahre+ 7,4 %+ 2,4 %
5 Jahre+ 18,5 %+ 3,4 %
10 Jahre+ 49,0 %+ 4,1 %
15 Jahre+ 96,7 %+ 4,6 %
seit Auflegung+ 239,1 %+ 5,5 %
(Stand: 31.12.2011)Volatilität
1 Jahr0,3 %
3 Jahre0,5 %
5 Jahre0,7 %
10 Jahre0,6 %
15 Jahre0,7 %
seit Auflegung1,4 %
Fondskosten
Ausgabeaufschlag:5,25 %
Verwaltungsvergütung p.a.:0,65 %
Depotbankvergütung:1)0,005 %
Erfolgsabhängige Vergütung:nein
Total Expense Ratio:2)0,70 %
Stand: 03.02.2012

1) Wird vierteljährlich erhoben.
2) Gesamtkostenquote für das abgelaufene Fondsgeschäftsjahr. Basierend auf den Aufwendungen insgesamt des vergangenen und geprüften Geschäftsjahres bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen. Gesamtkosten in EUR x 100 / durchschnittliches Fondsvolumen in EUR

Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.
(Stand: 31.12.2011)Fondsstruktur
 Mio. EURin %
Immobilienvermögen6.228,998,4
Bruttoliquidität1.259,319,9
Sonstige Verbindlichkeiten- 1.158,3- 18,3
Fondsvermögen6.329,9100,0
(Stand: 31.12.2011)Portfoliostruktur
Fondsobjekte1)139
Anlagestreuung18 Länder
Vermietungsquote (Nettomiete)87,78 %
Leverage-Quote29,2 %
Immobilieninvestitionsgrad103,5 % Ø
Jan. 11 – Dez. 1198,4 % Min. – 106,9 % Max.
Monatsstichtag98,4 %
Nutzungsarten (Basis: Jahresnettomietsoll)2)
Büro73,7 %Balkendiagramm
Handel/Gastronomie8,7 %Balkendiagramm
Kfz5,2 %Balkendiagramm
Hotel4,3 %Balkendiagramm
Andere2,5 %Balkendiagramm
Industrie2,5 %Balkendiagramm
Freizeit2,3 %Balkendiagramm
Wohnen0,8 %Balkendiagramm
Größenklassen (Basis: Verkehrswert)2)
bis EUR 10 Mio.1,3 %Balkendiagramm
EUR 10 – 25 Mio.9,7 %Balkendiagramm
EUR 25 – 50 Mio.18,0 %Balkendiagramm
EUR 50 – 100 Mio.27,7 %Balkendiagramm
EUR 100 – 150 Mio.14,0 %Balkendiagramm
EUR 150 – 200 Mio.17,7 %Balkendiagramm
über EUR 200 Mio.11,6 %Balkendiagramm
Altersstruktur (Basis: Verkehrswert)2)
bis 5 Jahre15,4 %Balkendiagramm
5 – 10 Jahre23,5 %Balkendiagramm
10 – 15 Jahre37,1 %Balkendiagramm
15 – 20 Jahre7,0 %Balkendiagramm
mehr als 20 Jahre17,0 %Balkendiagramm
Mietlaufzeiten (Basis: Jahresnettomietsoll)2)
bis Ende 201211,3 %Balkendiagramm
bis Ende 201313,0 %Balkendiagramm
bis Ende 20149,3 %Balkendiagramm
bis Ende 20158,0 %Balkendiagramm
bis Ende 20168,8 %Balkendiagramm
bis Ende 20174,8 %Balkendiagramm
bis Ende 20188,7 %Balkendiagramm
bis Ende 201912,1 %Balkendiagramm
bis Ende 20206,0 %Balkendiagramm
bis Ende 20216,0 %Balkendiagramm
ab 20229,8 %Balkendiagramm
unbefristet2,2 %Balkendiagramm
Länderstreuung1) 2)
Deutschland44,6 %Balkendiagramm
Niederlande10,3 %Balkendiagramm
USA9,5 %Balkendiagramm
Frankreich9,4 %Balkendiagramm
Italien7,5 %Balkendiagramm
Singapur6,9 %Balkendiagramm
Japan4,2 %Balkendiagramm
Österreich1,2 %Balkendiagramm
Belgien1,1 %Balkendiagramm
Tschechische Republik1,0 %Balkendiagramm
Finnland0,7 %Balkendiagramm
Slowakische Republik0,7 %Balkendiagramm
Ungarn0,7 %Balkendiagramm
Luxemburg0,6 %Balkendiagramm
Polen0,6 %Balkendiagramm
Großbritannien0,5 %Balkendiagramm
Schweden0,5 %Balkendiagramm
Spanien0,0 %Balkendiagramm
Top 5 Immobilien (Basis: Verkehrswert)2)
1. Singapur, 77 Robinson Road
2. Rom, Via Laurentina 449, Via del Serafico 49-61
3. Berlin, Marlene-Dietrich-Platz 5
4. Berlin, Potsdamer Platz 1
5. Berlin, Stauffenbergstraße 26

1) inkl. der im Bau befindlichen Immobilien
2) zum Quartalsende, Stand: 30.09.2011

Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.
Wertentwicklung / Indexiert
laufendes Jahr 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre seit AuflegungEingabe
 


Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.
Stand: 03.02.2012


Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.

Investmentstrategie

SEB ImmoInvest ist als ein klassischer Total-Return-Fonds mit globalem Investmentansatz konzipiert. Im Fokus steht folglich die Sicherung eines stabilen Cashflows auf der Basis eines ausgewogenen Risiko-Rendite-Verhältnisses.

Das Risiko-Rendite-Profil wird durch strategisch strukturierte Diversifizierung des Portfolios, insbesondere in Bezug auf Märkte, Standort- und Mietermix sowie Objektgrößen, kontinuierlich optimiert.

Hierzu nutzt die Fondsgesellschaft gezielt zyklische Markttrends aus. So können Investitionen in heute durch Rezession geschwächte Büromärkte überdurchschnittliche Wachstumspotenziale für die Zukunft bieten, wenn der jeweilige Markt mit entsprechend positiven Entwicklungsprognosen verbunden ist. Gleichzeitig mischt die Fondsgesellschaft dem Portfolio Objekte in etablierten und stabilen Märkten mit hoher Liquidität bei und realisiert so die Ausgewogenheit von Renditewachstum und Risikominimierung. Insbesondere der deutsche Immobilienmarkt bietet hohe Stabilität, da er im internationalen Vergleich eine niedrige Volatilität der Renditen aufweist. Damit sind deutsche Objekte ein wichtiger Bestandteil in einem diversifizierten Portfolio.

Top-down-/Bottom-up-Ansatz

Die regionale Diversifizierung erfolgt auf der Grundlage der Bewertung der volkswirtschaftlichen Entwicklung von Standorten mit guten Wachstumschancen oder nachhaltig stabiler Wirtschaftskraft (Top-down-Ansatz). Diese Analysen bilden auch die Basis für die Entscheidung, neue Standorte zu erschließen. Die Nutzungsarten umfassen im Wesentlichen die Segmente Büro, Handel und Logistik.

Die Qualität der einzelnen Objekte ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für alle Ankäufe, denn sie beeinflusst die Ertragssicherheit und Stabilität der Verkehrswerte nachhaltig. Daher wird im Vorfeld die Vermietungssituation und -prognose des einzelnen Objektes ebenso detailliert überprüft wie der Beitrag der Immobilie zur Streuung der Mietausläufe und Mieterdiversifizierung auf Portfolioebene (Bottom-up-Ansatz).

Kredit- und Währungsportfoliomanagement

Kredite werden im Wesentlichen zur Steueroptimierung und Absicherung von Währungskursrisiken eingesetzt. Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren, werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt.

Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente einsetzen. Derivate werden im Rahmen des Financial-Risk- Managements ausschließlich zur Absicherung von Risiken verwendet. Von einer Währungskurssicherung in Ländern mit Fremdwährung wird abgesehen, soweit die Mietverträge in Euro abgeschlossen werden.

Für SEB ImmoInvest verfolgt das Fondsmanagement eine risikoarme Währungsstrategie. Die Absicherungen von direkt bzw. indirekt gehaltenen Immobilien außerhalb des Euroraums erfolgen durch die Aufnahme von Krediten in der gleichen Landeswährung und durch Devisentermingeschäfte. Mit der Devisenkursabsicherung können Gewinne, aber auch Verluste entstehen.

Capital Gains Tax

In vielen Ländern außerhalb Deutschlands sind beim Verkauf von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften Steuern auf Veräußerungsgewinne zu zahlen. Die Höhe und die Fälligkeit der sogenannten „Capital Gains Tax“ ist im Vorfeld nicht definitiv zu ermitteln. Der Betrag variiert aufgrund sich ändernder Steuergesetze und der Marktsituation zum Verkaufszeitpunkt. Auf der Basis länderspezifischer Steuersätze bildet die Fondsgesellschaft daher Rückstellungen. Mit Inkrafttreten der „Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung“ am 23. Dezember 2009 müssen Rückstellungen für latente Steuern auf Veräußerungsgewinne in voller Höhe gebildet werden. Hierfür hat der Gesetzgeber eine Übergangsfrist bis zum 23. Dezember 2014 vorgesehen. Während dieser Zeit werden die nun notwendigen Rückstellungen entsprechend der gesetzlichen Vorgaben gebildet.

Ziel der Wiedereröffnung

Seit der Aussetzung der Anteilrücknahme am 6. Mai 2010 konzentriert sich das Fondsmanagement auf die Vorbereitungen zur Wiederaufnahme der Rücknahme von Anteilen. Dafür wurde zunächst ein Verkaufsportfolio identifiziert. Ziel ist es, durch die Veräußerungen das Profil des breit diversifizierten, ertragsstarken SEB ImmoInvest zu erhalten. Bis zum Ende des Kalenderjahres 2011 konzentriert sich das Fondsmanagement weiter auf Immobilienverkäufe, um ausreichend Liquidität für eine nachhaltige Wiederaufnahme der Anteilrücknahme zu schaffen. Zugleich wird die Ertragsstärke des verbleibenden Portfolios durch Vermietungsaktivitäten ausgebaut.

Stand: 30. September 2011

 

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