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Solide. Erfolgreich. Beständig.

Der SEB ImmoInvest ist ein international anlegender offener Immobilienfonds. Das Fondsmanagement erwirbt ertragsstarke Gewerbeimmobilien in europäischen Regionalzentren und internationalen Metropolen. Durch die breite Streuung werden die Entwicklungsmöglichkeiten der verschiedenen Immobilienmärkte aktiv genutzt. Eine ausgewogene Mischung von Mietern und Objekten trägt zur Optimierung von Ertrag und Risiko bei. Der Fonds zeichnet sich durch eine konstant hohe Investitionsquote sowie ein aktives Management aus und strebt eine dauerhaft positive Jahresrendite bei möglichst geringen Wertschwankungen an.

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Stammdaten und Fondsinformationen

ISIN:

DE0009802306

WKN:

980230

Fondstyp:

Offener Immobilienfonds

Fondswährung:

EUR

KAG:	SEB Investment GmbH

Auflage:

02.05.1989

Geschäftsjahr:

01.04. – 31.03.

Mindestanlage:

regelmäßig EUR 50,00

(Stand: 10.03.2010)Fondspreise
Ausgabepreis:	EUR 59,96
Rücknahmepreis:	EUR 56,97

Ertragsverwendung
Ausschüttung:	(19.06.2009) EUR 2,10

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Ertragsdaten 2009
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Risikobarometer


Niedriges Anlagerisiko Höheres Anlagerisiko

(Stand: 31.01.2010)Performance
	kumuliert	p.a.
lfd. Jahr	+ 0,2 %
1 Jahr	+ 3,9 %
3 Jahre	+ 14,9 %	+ 4,7 %
5 Jahre	+ 25,4 %	+ 4,6 %
10 Jahre	+ 61,9 %	+ 4,9 %
15 Jahre	+ 115,0 %	+ 5,2 %
seit Auflegung	+ 229,4 %	+ 5,9 %

(Stand: 31.01.2010)Volatilität
1 Jahr	0,4 %
3 Jahre	0,6 %
5 Jahre	0,5 %
10 Jahre	0,6 %
15 Jahre	0,6 %
seit Auflegung	0,9 %

Fondskosten
Ausgabeaufschlag:	5,25 %
Verwaltungsvergütung p.a.:	0,50 %
Depotbankvergütung:1)	0,005 %
Erfolgsabhängige Vergütung:	nein
Total Expense Ratio:2)	0,60 %

Stand: 10.03.2010

1) Wird vierteljährlich erhoben.
2) Gesamtkostenquote für das abgelaufene Fondsgeschäftsjahr. Basierend auf den Aufwendungen insgesamt des vergangenen und geprüften Geschäftsjahres bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen. Gesamtkosten in EUR x 100 / durchschnittliches Fondsvolumen in EUR

Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.

(Stand: 31.01.2010)Fondsstruktur
	Mio. EUR	in %
Immobilienvermögen	6.934,8	109,5
Bruttoliquidität	1.133,9	17,9
Sonstige Verbindlichkeiten	- 1.738,0	- 27,4
Fondsvermögen	6.330,7	100,0

(Stand: 31.01.2010)Portfoliostruktur
Fondsobjekte (inkl. im Bau)	150
Anlagestreuung	19 Länder
Vermietungsquote (Nettomiete)	91,12 %
Leverage-Quote	28,7 %
Immobilieninvestitionsgrad	105,4 % Ø
Febr. 09 – Jan. 10	97,7 % Min. – 110,8 % Max.
Monatsstichtag	109,5 %

(Stand: 31.12.2009)Nutzungsarten (Basis: Jahresnettomietsoll)
Büro	72,9 %
Handel/Gastronomie	10,6 %
Kfz	4,9 %
Hotel	3,8 %
Andere	2,6 %
Industrie	2,6 %
Freizeit	1,9 %
Wohnen	0,7 %

(Stand: 31.12.2009)Größenklassen (Basis: Verkehrswert)
bis EUR 10 Mio.	1,2 %
EUR 10 – 25 Mio.	8,4 %
EUR 25 – 50 Mio.	22,1 %
EUR 50 – 100 Mio.	25,8 %
EUR 100 – 150 Mio.	19,0 %
EUR 150 – 200 Mio.	11,3 %
über EUR 200 Mio.	12,2 %

(Stand: 31.12.2009)Altersstruktur (Basis: Verkehrswert)
bis 5 Jahre	28,9 %
5 – 10 Jahre	21,5 %
10 – 15 Jahre	29,3 %
15 – 20 Jahre	9,4 %
mehr als 20 Jahre	10,9 %

(Stand: 31.12.2009)Mietlaufzeiten (Basis: Jahresnettomietsoll)
bis Ende 2010	10,6 %
bis Ende 2011	11,1 %
bis Ende 2012	12,6 %
bis Ende 2013	13,0 %
bis Ende 2014	6,6 %
bis Ende 2015	7,5 %
bis Ende 2016	3,8 %
bis Ende 2017	4,6 %
bis Ende 2018	8,2 %
bis Ende 2019	9,5 %
ab 2020	10,4 %
unbefristet	2,1 %

(Stand: 31.12.2009)Top Länder (Basis: Verkehrswert)
Deutschland	42,6 %
Frankreich	10,9 %
Niederlande	10,9 %
Italien	8,8 %
USA	7,9 %
Singapur	5,4 %
Japan	3,1 %
China	2,3 %
Belgien	2,1 %
Österreich	1,1 %
Tschechische Republik	1,0 %
Finnland	0,7 %
Ungarn	0,7 %
Luxemburg	0,6 %
Slowakische Republik	0,5 %

Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.

Wertentwicklung / Indexiert
laufendes Jahr	1 Jahr	3 Jahre	5 Jahre	seit Auflegung	Eingabe

Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.

Stand: 10.03.2010

Fondsdaten und Grafiken errechnet nach BVI-Methode. Vergangenheitswerte sind keine Garantie für künftige Wertentwicklungen.

Investmentstrategie

SEB ImmoInvest ist als ein klassischer Total-Return-Fonds mit globalem Investmentansatz konzipiert. Im Fokus steht folglich die Sicherung eines stabilen Cash-Flows auf der Basis eines ausgewogenen Risiko-Rendite-Verhältnisses.

Das Risiko-Rendite-Profil wird durch strategisch strukturierte Diversifizierung des Portfolios, insbesondere in Bezug auf Märkte, Standort- und Mietermix sowie Objektgrößen, kontinuierlich optimiert.

Hierzu nutzt die Fondsgesellschaft gezielt zyklische Markttrends aus. So können Investitionen in heute durch Rezession geschwächte Büromärkte überdurchschnittliche Wachstumspotenziale für die Zukunft bieten, wenn der jeweilige Markt mit entsprechend positiven Entwicklungsprognosen verbunden ist. Gleichzeitig mischt die Fondsgesellschaft dem Portfolio Objekte in etablierten und stabilen Märkten mit hoher Liquidität bei und realisiert so die Ausgewogenheit von Renditewachstum und Risikominimierung. Insbesondere der deutsche Immobilienmarkt bietet hohe Stabilität, da er im internationalen Vergleich eine niedrige Volatilität der Renditen aufweist. Damit sind deutsche Objekte ein wichtiger Bestandteil in einem diversifizierten Portfolio.

Top-down-/Bottom-up-Ansatz

Die regionale Diversifizierung erfolgt auf der Grundlage der Bewertung der volkswirtschaftlichen Entwicklung von Standorten mit guten Wachstumschancen oder nachhaltig stabiler Wirtschaftskraft (Top-down-Ansatz). Diese Analysen bilden auch die Basis für die Entscheidung, neue Standorte zu erschließen. Derzeit beschäftigt sich die Fondsgesellschaft intensiv mit neuen Regionen an der West- und Ostküste der USA sowie mit ausgewählten Standorten in Asien. Die Nutzungsarten umfassen im Wesentlichen die Segmente Büro, Handel und Logistik.

Die Qualität der einzelnen Objekte ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für alle Ankäufe, denn sie beeinflusst die Ertragssicherheit und Stabilität der Verkehrswerte nachhaltig. Daher wird im Vorfeld die Vermietungssituation und -prognose des einzelnen Objekts ebenso detailliert überprüft wie der Beitrag der Immobilie zur Streuung der Mietausläufe und Mieterdiversifizierung auf Portfolioebene (Bottom-up-Ansatz).

Kredit- und Währungsportfoliomanagement

Kredite werden im Wesentlichen zur Steueroptimierung und Absicherung von Währungskursrisiken eingesetzt. Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren, werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt.

Für SEB ImmoInvest verfolgt das Fondsmanagement eine risikoarme Währungsstrategie. Die Absicherungen von direkt bzw. indirekt gehaltenen Immobilien außerhalb des Euro-Raums erfolgen durch die Aufnahme von Krediten in der gleichen Landeswährung und durch Devisenterminverkäufe. Mit der Devisenkursabsicherung können Hedging-Gewinne (positiver Carry), aber auch Hedging-Verluste (negativer Carry) entstehen.

Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente einsetzen. Derivate werden im Rahmen des Financial-Risk-Managements ausschließlich zur Absicherung von Risiken verwendet. Von einer Währungskurssicherung in Ländern mit Fremdwährung wird abgesehen, soweit die Mietverträge in Euro abgeschlossen werden.

Capital Gains Tax

In vielen Ländern außerhalb Deutschlands sind beim Verkauf von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften Steuern auf Veräußerungsgewinne zu zahlen. Die Höhe und die Fälligkeit der sogenannten „Capital Gains Tax“ ist im Vorfeld nicht definitiv zu ermitteln. Der Betrag variiert aufgrund sich ändernder Steuergesetze und der Marktsituation zum Verkaufszeitpunkt. Auf der Basis länderspezifischer Steuersätze bildet die Fondsgesellschaft daher Rückstellungen. Dabei berücksichtigt sie auch die langfristige Strategie für das jeweilige Länderportfolio und die individuelle Immobilie bzw. Immobilien-Gesellschaft. Ebenso werden Investitionen und Desinvestitionen der jeweiligen Länderportfolios miteinander abgestimmt, um Veräußerungen steueroptimiert zu realisieren. Detaillierte Hinweise zur Bildung von Rückstellungen für Steuern auf Veräußerungsgewinne sind den Erläuterungen zur Vermögensaufstellung in diesem Bericht zu entnehmen.

Stand: 30. September 2009

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Fonds-Datenblatt
Fragen und Antworten zur Anteilklasse I
Halbjahresbericht 30.09.2009
Immobilienverzeichnis
Infoflyer
Jahresbericht 31.03.2009
Stellungnahme Bewertung SEB ImmoInvest
Verkaufsprospekt

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Ältere Daten der Jahres- und Halbjahresberichte stellen wir Ihnen gerne auf Anfrage zur Verfügung. Bitte senden Sie uns hierzu eine E-Mail an info(at)sebam.de. Weitere Kontaktmöglichkeiten finden Sie hier.

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