Solide. Erfolgreich. Beständig.DE0009802306

Der SEB ImmoInvest ist ein international anlegender offener Immobilienfonds. Das Fondsmanagement erwirbt ertragsstarke Gewerbeimmobilien in europäischen Regionalzentren und internationalen Metropolen. Durch die breite Streuung werden die Entwicklungsmöglichkeiten der verschiedenen Immobilienmärkte aktiv genutzt. Eine ausgewogene Mischung von Mietern und Objekten trägt zur Optimierung von Ertrag und Risiko bei. Der Fonds zeichnet sich durch eine konstant hohe Investitionsquote sowie ein aktives Management aus und strebt eine dauerhaft positive Jahresrendite bei möglichst geringen Wertschwankungen an.

Investmentstrategie

SEB ImmoInvest ist als ein klassischer Total-Return-Fonds mit globalem Investmentansatz konzipiert. Im Fokus steht folglich die Sicherung eines stabilen Cash-Flows auf der Basis eines ausgewogenen Risiko-Rendite-Verhältnisses.

Das Risiko-Rendite-Profil wird durch strategisch strukturierte Diversifizierung des Portfolios, insbesondere in Bezug auf Märkte, Standort- und Mietermix sowie Objektgrößen, kontinuierlich optimiert.

Hierzu nutzt die Fondsgesellschaft gezielt zyklische Markttrends aus. So können Investitionen in heute durch Rezession geschwächte Büromärkte überdurchschnittliche Wachstumspotenziale für die Zukunft bieten, wenn der jeweilige Markt mit entsprechend positiven Entwicklungsprognosen verbunden ist. Gleichzeitig mischt die Fondsgesellschaft dem Portfolio Objekte in etablierten und stabilen Märkten mit hoher Liquidität bei und realisiert so die Ausgewogenheit von Renditewachstum und Risikominimierung. Insbesondere der deutsche Immobilienmarkt bietet hohe Stabilität, da er im internationalen Vergleich eine niedrige Volatilität der Renditen aufweist. Damit sind deutsche Objekte ein wichtiger Bestandteil in einem diversifizierten Portfolio.

Top-down-/Bottom-up-Ansatz

Die regionale Diversifizierung erfolgt auf der Grundlage der Bewertung der volkswirtschaftlichen Entwicklung von Standorten mit guten Wachstumschancen oder nachhaltig stabiler Wirtschaftskraft (Top-down-Ansatz). Diese Analysen bilden auch die Basis für die Entscheidung, neue Standorte zu erschließen. Derzeit beschäftigt sich die Fondsgesellschaft intensiv mit neuen Regionen an der West- und Ostküste der USA sowie mit ausgewählten Standorten in Asien. Die Nutzungsarten umfassen im Wesentlichen die Segmente Büro, Handel und Logistik.

Die Qualität der einzelnen Objekte ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für alle Ankäufe, denn sie beeinflusst die Ertragssicherheit und Stabilität der Verkehrswerte nachhaltig. Daher wird im Vorfeld die Vermietungssituation und -prognose des einzelnen Objektes ebenso detailliert überprüft wie der Beitrag der Immobilie zur Streuung der Mietausläufe und Mieterdiversifizierung auf Portfolioebene (Bottom-up-Ansatz).

Kredit- und Währungsportfoliomanagement

Kredite werden im Wesentlichen zur Steueroptimierung und Absicherung von Währungskursrisiken eingesetzt. Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren, werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt. Für SEB ImmoInvest verfolgt das Fondsmanagement eine risikoarme Währungsstrategie. Die Absicherungen von direkt bzw. indirekt gehaltenen Immobilien außerhalb des Euro-Raums erfolgen durch die Aufnahme von Krediten in der gleichen Landeswährung und durch Devisenterminverkäufe. Mit der Devisenkursabsicherung können Hedging-Gewinne (positiver Carry), aber auch Hedging-Verluste (negativer Carry) entstehen.

Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente einsetzen. Derivate werden im Rahmen des Financial-Risk-Managements ausschließlich zur Absicherung von Risiken verwendet. Von einer Währungskurssicherung in Ländern mit Fremdwährung wird abgesehen, soweit die Mietverträge in Euro abgeschlossen werden.

Capital Gains Tax

In vielen Ländern außerhalb Deutschlands sind beim Verkauf von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften Steuern auf Veräußerungsgewinne zu zahlen. Die Höhe und die Fälligkeit der so genannten „Capital Gains Tax“ ist im Vorfeld nicht definitiv zu ermitteln. Der Betrag variiert aufgrund sich ändernder Steuergesetze und der Marktsituation zum Verkaufszeitpunkt. Auf der Basis länderspezifischer Steuersätze bildet die Fondsgesellschaft daher Rückstellungen. Dabei berücksichtigt sie auch die langfristige Strategie für das jeweilige Länderportfolio und die individuelle Immobilie bzw. Immobilien-Gesellschaft. Ebenso werden Investitionen und Desinvestitionen der jeweiligen Länderportfolios miteinander abgestimmt, um Veräußerungen steueroptimiert zu realisieren. Detaillierte Hinweise zur Bildung von Rückstellungen für Steuern auf Veräußerungsgewinne sind den Erläuterungen zur Vermögensaufstellung in diesem Bericht zu entnehmen.

Mit Inkrafttreten der „Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung“ am 23. Dezember 2009 müssen Rückstellungen für latente Steuern auf Veräußerungsgewinne in voller Höhe gebildet werden. Die Berücksichtigung von in den Investitionsländern erlaubten Reinvestitionsrücklagen ist dabei nicht zulässig. Auf dieser Basis werden nunmehr auch Rückstellungen für voraussichtliche Veräußerungsgewinne belgischer und niederländischer Immobilien gebildet.

Die bisher für den Fonds SEB ImmoInvest gebildete Rückstellung in Höhe von 35 % des Nominalwertes der latenten Steuern, resultierend aus Erfahrungswerten der Vergangenheit und der erwarteten Umschlagshäufigkeit der Immobilien in der Zukunft, muss nun auf 100 % erhöht werden. Hierfür hat der Gesetzgeber eine Übergangsfrist bis zum 23. Dezember 2014 vorgesehen. Während dieser werden die Rückstellungen linear gebildet.

Stand: 31. März 2010

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