Immobilienmärkte im Überblick
Aufschwung gerät ins Stocken
Nach einem robusten Start verlor das Wachstum der Weltwirtschaft im weiteren Verlauf des Jahres 2011 spürbar an Schwung. Die Konjunktur wird gegenwärtig von der Schulden und Bankenkrise und den jüngsten Verwerfungen an den Finanz- und Devisenmärkten gebremst. In den USA und Europa wird eine Rezession befürchtet. Der Politik sollte es jedoch gelingen, eine stärkere Abschwächung der Konjunktur zu verhindern. Dennoch wird das Wachstum der Weltwirtschaft 2012 eher bei 3,5 bis 4,0 % als bei den bisher erwarteten 4,5 % liegen.
Kapitalmarktumfeld – Licht und Schatten
An den Kapitalmärkten in Europa bleibt die Lage durchwachsen. Erhöhte Risikoaversion führte seit Jahresmitte zu einem Kurseinbruch sowohl an den allgemeinen Aktienmärkten als auch bei Immobilienaktien. Dagegen verbilligten sich an den Kreditmärkten die Finanzierungssätze nochmals erheblich und erreichten zum Teil neue historische Tiefststände. Der Zugang zu Krediten über den Kapitalmarkt und den Bankensektor für Immobilieninvestoren hatte sich seit Jahresfrist verbessert. Aktuell strahlen staatliche Insolvenzrisiken jedoch auf den Bankensektor aus und die erneute Vertrauenskrise am Interbankenmarkt bremst die Bereitschaft zur Kreditvergabe.
Beruhigung an den Investmentmärkten
Obwohl sich die Investmentaktivitäten an den Immobilienmärkten im Berichtszeitraum weltweit in allen Regionen beruhigten, lagen sie weiterhin über dem Vorjahresniveau. Zugleich verlor der Rückgang der Ankaufsrenditen an Tempo. Die Investoren stellten bei ihren Anlageentscheidungen unverändert den Aspekt der Sicherheit in den Vordergrund. Sie konzentrierten sich stark auf erstklassige Objekte in den Kernmärkten. Ein Mangel an derartigen Produkten übte in diesen Marktsegmenten zusätzlichen Druck auf die Renditen aus. Wegen der Marktturbulenzen und der Eintrübung der Konjunkturperspektiven dürften die Aktivitäten an den Transaktionsmärkten zunächst gebremst werden. Stützend sollten jedoch die absolute, aber auch relative Attraktivität der Immobilie im Vergleich zu volatileren Assetklassen sowie das günstige Zinsniveau wirken.
Vermietungsmärkte im Überblick
Auch die Vermietungsaktivitäten in Europa flachten im Laufe des Jahres ab, übertrafen aber nach wie vor die Ergebnisse von 2010. Hierzu hat u. a. beigetragen, dass einige Unternehmen in 2011/12 auslaufende Mietverträge bereits im letzten Jahr verlängert haben oder sich angesichts unsicherer Wirtschaftsperspektiven mit Flächendispositionen zurückhalten. An den mittel- und nordeuropäischen Märkten blieben die Vermietungsumsätze angesichts des positiven Konjunkturumfeldes ungebrochen hoch. Gefragt bleiben vor allem moderne Flächen, sodass weiterhin eine Segmentierung des Marktes zwischen Prime- und Sekundärlagen zu beobachten ist. Angesichts der regeren Vermietungsnachfrage haben sich die Spitzenmieten mit Ausnahme der südeuropäischen Märkte stabilisiert oder sind gestiegen. Die Durchschnittsmieten folgen dem Zyklus bisher nur verzögert. Das Ausmaß der Zugeständnisse bei Mieten und/oder Incentives hat sukzessive abgenommen. Die Abwärtsrevidierung der Konjunkturaussichten wird auch die Erwartungen an das Mietwachstum dämpfen.
Deutschland
Die überaus kräftige Erholung der deutschen Wirtschaft spiegelte sich zunehmend an den Immobilienmärkten. Die Aktivitäten an den Vermietungs- und an den Investmentmärkten sind im Trend kräftig gestiegen. Die Spitzenmieten in Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München haben sich von ihren Tiefständen erholt. Da sich die Wirtschaftsperspektiven im Laufe des Jahres eingetrübt haben, besitzen die Mieten nun nur noch beschränktes Wachstumspotenzial. Am Investmentmarkt besteht zwar wegen der guten fundamentalen Verfassung Spielraum für einen weiteren Rückgang der Ankaufsrenditen, dieser dürfte jedoch angesichts der gegenwärtigen Unsicherheiten begrenzt sein.
Frankreich
In Frankreich haben sich die Vermietungs- und Investmentaktivitäten ebenfalls beruhigt. Sowohl in Paris, das stark im Blickfeld der nach Sicherheit strebenden Investoren stand, als auch in einigen Regionalzentren haben sich die Spitzenmieten erholt. Geringere Wachstumsaussichten werden auch hier die Erwartungen an eine Mieterholung bremsen. Der bisher zu verzeichnende Rückgang der Anfangsrenditen dürfte auslaufen.
Italien
Die Investmentaktivitäten in Italien tendieren nach wie vor auf niedrigem Niveau seitwärts, ebenso wie die Anfangsrenditen. Da sich Italiens Wirtschaft nur langsam belebt, bleibt die Nachfrage nach Büroflächen gedämpft. Die Spitzenmieten befinden sich daher noch unter Druck. Im Einzelhandel bremst eine moderate Konsumentwicklung die Flächenexpansion der Retailunternehmen, weshalb die Spitzenmieten stagnieren sollten. Insgesamt sind in Italien relativ stabile Renditen zu erwarten.
Benelux
Die Immobilienmärkte in den Benelux-Ländern erwiesen sich in der Krise als relativ stabil. Das leicht überdurchschnittliche Wachstum der Region stützt zwar die Mietentwicklung, hohe Leerstände bremsen aber im Bürobereich in manchen Märkten das Erholungspotenzial. Die Renditen im Primesegment dürften auf dem gegenwärtigen Niveau verharren.
Nordeuropa
Die nordeuropäischen Immobilienmärkte zeigten sich zuletzt überaus freundlich. Die Aktivitäten an den Investment und an den Vermietungsmärkten belebten sich spürbar und erreichten zeitweilig Rekordstände. Die positive Konjunkturentwicklung der export- und rohstoffsensitiven Länder führte zu steigenden Büro- und Einzelhandelsmieten. Der rückläufige Trend der Ankaufsrenditen im Spitzensegment sollte sich wegen des erhöhten Investoreninteresses fortsetzen.
Zentralosteuropa
Wegen seiner außergewöhnlich positiven Konjunkturentwicklung fand sich in Zentraleuropa vor allem Polen im Fokus der Investoren. An den Mietmärkten in Zentraleuropa stabilisieren sich trotz teilweise hoher Fertigstellungen die Spitzenmieten im Bürobereich. Das starke Wirtschaftswachstum in Polen spiegelte sich zuletzt in steigenden Mieten. Die Spitzenrenditen haben überall die Trendumkehr vollzogen. Mit Blick auf die zurückliegende Anpassung der Kaufpreise und die Erholungschancen bieten sich vor allem in den Primemärkten weiterhin selektive Investmentmöglichkeiten.
USA
Die US-Wirtschaft hat im Jahresverlauf stark an Dynamik eingebüßt, und eine Belebung des Arbeitsmarktes vollzieht sich nur langsam. Die Vermietungstätigkeit war zuletzt stabil, lag aber unter dem Vorjahresniveau. Die Flächennachfrage hat sich stabilisiert, dennoch üben hohe Leerstände weiterhin Druck auf die Büro- und Einzelhandelsmieten aus. Im Gegensatz dazu haben sich die Investmentaktivitäten in den USA merklich erholt. Diese konzentrieren sich, angeführt von New York und Washington D.C., auf wenige ausgesuchte Kernmärkte. Parallel hierzu war in diesen Märkten ein spürbarer Rückgang der Anfangsrenditen zu verzeichnen.
Asien
Trotz der aktuellen Konjunkturabkühlung wird das Wachstum der asiatischen Länder über dem der westlichen Industrieländer liegen. Die Sorge vor einer Überhitzung von Konjunktur oder Wohnimmobilienmärkten zog in vielen Ländern Asiens wirtschaftspolitische Bremsmanöver nach sich, die jedoch sukzessive auslaufen sollten. In China sorgte eine lebhafte Nachfrage nach Büroflächen in den Metropolen Peking und Schanghai für einen überdurchschnittlichen Zuwachs der Spitzenmieten. Spürbar gestiegen sind diese auch in den Stadtstaaten Singapur und Hongkong, jedoch flachte der Anstieg zuletzt ab. In Tokio wurde die einsetzende Erholung der Mietmärkte durch den Konjunktureinbruch nach den Katastrophen im März unterbrochen. Angesichts restriktiverer Rahmenbedingungen haben sich die Investmentaktivitäten vor allem im Bereich der Projektentwicklungen in China beruhigt. Die meisten Märkte verzeichnen mittlerweile steigende Preise für Büroimmobilien. Dagegen sind die Preise in Japan weiter unter Druck. Langfristig bleibt Asien ein attraktives Investitionsziel. Neben Büroimmobilien dürften auch Einzelhandels- und Wohnimmobilien von der rasanten Urbanisierung und dem steigenden Wohlstandsniveau profitieren.
Stand: 30. September 2011
