Chancen und Risiken Offener Immobilienfonds
Ebenso wie andere Kapitalanlagen beinhalten Investitionen in Offene Immobilienfonds sowohl Chancen als auch Risiken für den Anleger. Immobilieninvestitionen sind grundsätzlich langfristige und ertragsorientierte Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt dabei von vielfältigen rechtlichen, wirtschaftlichen, steuerlichen, immobilien- und produktspezifischen Faktoren ab.
Spezifische Chancen und Risiken der Kapitalanlage "Offene Immobilienfonds"
Offene Immobilienfonds investieren kurzfristig abrufbare Gelder in mittel- bis langfristige Immobilienanlagen.
Zum Schutz der Anleger hat der Gesetzgeber daher folgende Regelungen aufgestellt:
- Jeder Offene Immobilienfonds hat stets eine Mindestliquidität von 5 % des Fondsvermögens in kurzfristigen Liquiditätsanlagen (z. B. Bankguthaben) bereitzustellen.
Um hohe Mittelabflüsse abzufangen, besteht die Möglichkeit, Kredite bis zur Höhe von
50 % der Verkehrswerte der Immobilien und zusätzlich kurzfristig in Höhe von 10 % des Fondsvermögens aufzunehmen. Sind die Kosten des Fremdkapitals höher als die Rendite der Immobilien sind, reduziert sich hierdurch die Fondsrendite (negativer Leverage-Effekt); sind die Fremdkapitalkosten niedriger als die Immobilienrendite, steigt die Fondsrendite (positiver Leverage-Effekt).Die Anteilscheinrücknahme kann befristet auf maximal zwei Jahre ausgesetzt werden.
Zusätzlich hat die Fondsgesellschaft produktspezifische und zielgruppengerechte Ansätze für das Risikomanagement von Liquiditätsengpässen etabliert:
- Zielgruppenspezifische Vertriebsinformationen
- (Pro-)Aktives Vertriebs- und Anlegermanagement
- Strategisch ausgerichtetes Liquiditätsmanagement: dieses umfasst die Liquiditätsquote und den Grad der Fremdfinanzierungsmöglichkeiten des Fondsvermögens
- Diversifizierung des Immobilienbestandes nach Kriterien wie Größe, Alter, Nutzungsart und Standort, um in jeder Marktsituation über fungible Immobilien zu verfügen
- Bildung von Rückstellungen für Capital Gains Tax entsprechend der strategisch festgelegten Haltedauer der Immobilien
Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung
Grundsätzlich stellt das Immobilieneigentum die Basis für die Stabilität eines Offenen Immobilienfonds dar. Dennoch können Immobilienerträge sowie -werte je nach Konjunkturlage schwanken.
Der Wert- und Cash-Flow-Entwicklung der Immobilien folgt auch die Rendite des Fonds. Die Fondsrendite kann sich aufgrund der Marktentwicklung positiv oder negativ entwickeln.
Darüber hinaus können äußere Faktoren wie beispielsweise die Schließung der Fonds anderer Marktteilnehmer die Liquiditätssituation des Fonds erheblich beeinflussen.
Allgemeine Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen
Immobilieninvestitionen unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf den Anteilwert des Fonds haben können:
- Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarkts.
- Volatilität der Landeswährung bei Investitionen außerhalb des Euro-Raums: Die Kursschwankungen und die Kosten der Währungsabsicherung beeinflussen die Immobilienrendite.
- Veränderung der Standortqualität: Steigt die Attraktivität des Standorts, können Mietverträge auf höherem Mietniveau abgeschlossen werden, sinkt sie, kann es im schlimmsten Fall zu dauerhaften Leerständen kommen.
- Gebäudequalität und -zustand: Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich machen, welche die geplanten Instandhaltungskosten überschreiten. Zusätzlich erforderliche Investitionskosten können die Rendite kurzfristig belasten, für eine langfristig positive Entwicklung aber notwendig sein.
- Risiken aus Elementarschäden (wie z. B. Erdbeben und Tornados) sowie aus Feuer- und Sturmschäden: Diese werden soweit möglich und wirtschaftlich und sachlich geboten international durch Versicherungen abgesichert.
- Leerstand und Mietvertragsausläufe: Objekte mit Leerstand können gezielt antizyklisch eingekauft werden, um später Wertsteigerungen (Ertragspotential) zu realisieren. Entscheidend ist es hierbei die Märkte, in die investiert wurde regelmäßig zu beobachten und frühzeitig auf die Marktbewegungen zu reagieren. Gleichzeitig führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen und andererseits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität des Objekts zu steigern.
- Bonität der Mieter: Geringe Bonität kann zu hohen Außenständen und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall der Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit von einzelnen Mietern oder Branchen streben wir im Rahmen der Portfoliosteuerung an.
Bei den oben genannten Risiken handelt es sich um eine Auswahl. Eine detaillierte Risikobeschreibung entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt.
